REFORME DE L'URBANISME
mise à jour le 14/04/2017

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Réforme de l’urbanisme : on change les règles pour construire dense…

L’objectif des 500 000 logements neufs par an souhaité par le Président François Hollande doit passer par une réforme. Alors que la conjoncture du secteur du bâtiment est déplorable, le gouvernement souhaite répondre à la crise en construisant plus et mieux, tout en préservant les espaces naturels et agricoles.

Cette ambition se traduit par une nouvelle réforme de l’urbanisme qui suit l’annonce par le Président de la République le 21 mars 2013, "le logement c'est maintenant" "20 mesures pour le logement". Le jeudi 02 mai, La Ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, présentera en Conseil des ministres, jeudi 2 mai, le projet de loi d’habilitation à légiférer par ordonnances.

Un projet de loi qui comportera une série de mesures visant à lever certains de freins à la construction de logements tout en luttant contre l’étalement urbain qui prospère.

Pour lutter contre l’artificialisation des sols dont l’équivalent de la surface d’un département est soustrait aux espaces naturels et agricoles, la réforme prévoit de définir un cadre juridique d’une ville plus dense et moins consommatrice d’espace, d’engager un réel processus de modernisation des documents d’urbanisme pour engager la transition écologique des territoires, en encourageant la densification et en donnant un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols.

La densification est la solution qui permet de construire là où sont les besoins sans artificialiser davantage en périphérie des villes. Aux antipodes de l’image parfois caricaturale des tours et barres d’immeuble qui caractérisent l’urbanisme des années 1960-70, la densité urbaine participe à la mise en place d’une fabrique de la ville durable.

Cette grande réforme de l’urbanisme va prendre principalement corps autour de deux vecteurs :

- les mesures accélérées pour répondre à l’urgence, lever les freins pour permettre de

construire plus de logements tout en luttant contre l’étalement urbain, feront l’objet d’ordonnances (voir page 23), comme l’a annoncé le Président de la République le 21 mars dans le cadre du Plan d’investissements pour le logement ;

- les mesures structurelles, qui nécessitent une concertation et un débat parlementaires plus longs, seront prises en charge dans le projet de loi urbanisme-logement qui sera présenté en Conseil des ministres à l’été 2013.

Cette grande réforme s’articule autour de trois axes :

- Densifier en zone urbaine, pour construire là où sont les besoins

- Donner un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols

- Moderniser les règles d’urbanisme 

12 mesures :

Densifier en zone urbaine, pour construire là où sont les besoins

Pour faciliter la construction de logements là où sont les besoins tout en luttant contre l’étalement urbain, il faut créer les conditions favorables à l'optimisation de l'utilisation des ressources foncières disponibles pour la construction de logements.

* Faciliter la transformation de bureaux en logements (ordonnance). Il faut optimiser ces gisements existants et inexploités que représentent les bureaux vacants (plus de 2,5 millions de m2 en Ile-de-France), pour répondre aux besoins de logements tout en préservant les espaces naturels. La transformation de bureaux en logements sera donc facilitée grâce à des dispositions permettant de déroger aux règles imposées par les plans locaux d’urbanisme (PLU).

* Limiter les contraintes en matière de stationnement (ordonnance). Certains plans locaux d’urbanisme fixent des contraintes disproportionnées en termes de nombre de places de stationnement à prévoir par logement construit. Ces dispositions contribuent à l’étalement urbain et à l’augmentation du coût des opérations immobilières. Les obligations de réalisation de places de stationnement à la charge des constructeurs de logements seront réduites dès lors que le projet est situé à proximité de transports collectifs.

* Favoriser la surélévation d’immeubles (ordonnance). Les règles de densité limitée inscrites dans les documents d’urbanisme brident la construction à des endroits où l’environnement immédiat permettrait de prévoir des projets plus hauts ou plus denses. Pour encourager la densification des espaces urbanisés, la surélévation d’immeubles et la construction sur les « dents creuses » (qui consiste à alignement la hauteur entre bâtiments mitoyens) seront facilités.

* Permettre la densification des quartiers pavillonnaires (projet de loi urbanisme-logement). Les tissus pavillonnaires constituent un gisement de construction de logements favorable à la densification. Pour y parvenir, des limites seront posées à la possibilité, pour les PLU, de fixer une taille minimale de terrain et une densité maximale des constructions, qui sont, trop souvent aujourd’hui, déterminées indépendamment de la morphologie urbaine.

Donner un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols

Tous les dix ans, l’équivalent de la surface d’un département est soustrait aux espaces naturels et agricoles. Les terres agricoles et naturelles ne sauraient être une variable d’ajustement de l’urbanisation et doivent être protégées.

* Favoriser le reclassement en zones naturelles des anciennes zones à urbaniser (projet de loi). Les zones classées « à urbaniser » (AU) dans les plans locaux d’urbanisme (PLU), désignent en théorie des terrains destinés à être urbanisés à plus ou moins long terme. Or, sont classées dans cette catégorie des zones qui ne comportent pas nécessairement de projets d’aménagement. Les zones classées 2AU il y a plus de 10 ans et qui ne font l’objet d’aucun projet d’aménagement seront reclassées en zones naturelles.

* Lutter contre le mitage en protégeant les espaces agricoles et naturels (projet de loi). Les terres autrefois dévolues à l’agriculture sont aujourd’hui grignotées par des constructions implantées dans des zones rurales ou en périphérie des agglomérations. Ce « mitage » s’avère coûteux en termes d’équipements, de services publics et de réseaux. Il est en outre consommateur de terres cultivables et préjudiciable à la qualité des paysages. Pour lutter contre cette pratique, certains principes limitant la constructibilité seront renforcés.

* Renforcer le rôle des CDCEA (projet de loi). Créées par la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche le 27 juillet 2010, les commissions départementales de consommation des espaces agricoles (CDCEA) ont démontré toute leur utilité pour répondre à l’objectif de freiner l’artificialisation des terres agricoles. Leur champ d’intervention sera élargi.

* Réaliser des études de densification dans les documents de planification (projet de loi). Les objectifs de réduction de l’artificialisation des sols ne pourront être atteints que s’ils sont intégrés dans les documents de planification. Une étude de densification des formes urbaines sera à prévoir. Elle permettra de fournir aux décideurs locaux un cadre de réflexion et les éléments d’un débat qui deviendra ainsi incontournable.

Moderniser les règles d’urbanisme

Réduire les délais qui pénalisent la construction de logements, mais aussi renforcer la participation des citoyens et favoriser le développement de formes d’habitat alternatives sont autant de points qui rendent nécessaire une modernisation des règles d’urbanisme pour leur permettre de mieux correspondre à la réalité d’aujourd’hui.

* Favoriser les plans locaux d’urbanisme intercommunaux (projet de loi). À l’heure actuelle, les communautés de communes et les communautés d’agglomération n’exercent pas de plein droit la compétence d’élaboration du plan local d’urbanisme (PLU). Or l’aménagement durable du territoire passe par l’élaboration de documents d’urbanisme à l’échelle intercommunale. Le projet de loi permettra le transfert automatique de la compétence PLU au niveau intercommunal.

* Raccourcir les délais (ordonnance). Les délais et la lourdeur des procédures sont pointés du doigt comme de véritables freins à la construction. Une procédure intégrée pour le logement permettrait de faciliter la réalisation d'opérations considérées d’intérêt général. La durée de traitement des contentieux juridiques pourrait être réduite grâce à un certain nombre de dispositions, comme le transfert aux cours d’administratives d’appel de la compétence pour traiter les recours portants sur les plus grosses opérations de construction de logements, ou encore la possibilité de régulariser, directement devant le juge, un permis de construire par un permis modificatif.

* Lutter contre les recours mafieux (ordonnance). Aujourd’hui, de nombreux recours à caractère mafieux sont déposés chaque année devant le juge administratif contre des permis de construire, dans l’unique but de monnayer le retrait du recours. L’encadrement dans le temps et dans l’espace de l’intérêt à agir des personnes physiques ou morales (autres que les associations agréées), l’enregistrement devant le Fisc des transactions scellant le désistement du requérant oui encore la possibilité, pour le bénéficiaire du permis de construire, de demander des dommages et intérêts, permettraient de limiter ces pratiques.

* Renforcer la participation des citoyens en amont des projets (projet de loi). Le développement de la concertation dans les prises de décisions publiques constitue un enjeu de premier plan. La concertation préalable, essentielle à l’acceptation du projet et permettant par là-même de limiter les risques de contentieux, sera favorisée. Et l’accès aux documents d’urbanisme facilité avec la création d’un géo-portail national de l’urbanisme.


En plus de ces dispositions d’urgence, des mesures structurelles, qui nécessitent donc une concertation et un débat parlementaires plus longs, seront prises en charge dans le projet de loi « urbanisme-logement » qui sera présenté par Cécile Duflot en Conseil des ministres d’ici cet été.


L’ensemble de ces mesures vise à impulser la transition écologique des territoires, en réconciliant développement de l’offre de logements et soutenabilité écologique, dynamique économique et préservation de la biodiversité.

Benjamin le 15/02/13



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